长租公寓风向变了，泊寓如何应对挑战？
每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺长租公寓的客户特征正在发生变化。以往，长租公寓“开源”的主要方式就是不断地增加房源、出租，主力人群都是以个人身份租房的散客。但近几年，随着蓝领劳动者不断涌入城市以及长租产品的不断完善，企业客户正在成为长租公寓运营商的新主力。不论是当下还是未来，租赁与住房的重要性、需求性并驾齐驱。第七次全国人口普查数据显示，深圳目前有76.8%的家庭租房居住，每4个家庭有3个在租房；已经买房置业的家庭中，有接近50%也在租房。对房企而言，长租公寓业务的周期穿越能力在当下愈加凸显，且能带来稳定的现金流。另一方面，政策端对于租赁行业的支持力度越来越大，行业融资环境也在多渠道改善。因此在2023年，与开发业务持续缩量不同的是，包括泊寓、冠寓等在内的多家房企长租公寓品牌仍在加大新房源和布局与开业。与此同时，因为客户在城市间、城市区域间的流动性越来越强，3个月以内短租期需求的占比不断提升。对于长租公寓企业而言，短租业务既是目前新型租赁趋势下的机遇，亦是供给侧竞争加剧下的挑战。企业类客户占比快速提升与个人身份的租客相比，企业客户不仅租赁房源的需求量大、集中性高，而且续租率高、增值空间较强。结合市场供应、客户需求、配套政策的变化，多家长租公寓运营商近年来都在持续提升企业客户的占比。以万科泊寓为例，其在主流青年公寓的基础上，根据企业和城市人才的需求，推出了家庭式公寓、服务式公寓等不同定位的产品，精装标准可实现租户拎包入住，满足全年龄段企业员工的居住需求。比亚迪就是泊寓的客户，2020年开始，比亚迪在深圳一家泊寓的门店租房间数只有405间，在去年10月已经达到1700间。除了车企之外，泊寓的企业客户对象还包括银行、政府单位、酒店等。泊寓方面告诉每经记者，为了积极寻找企业客户，其从2022年开始在内部启动KA经理制，泊寓的总经理、城市负责人、部门负责人、KA团队都要做KA经理（即关键客户经理或大客户经理），服务企业。截至2023年12月万科泊寓的相关数据 图片来源：泊寓官微截至2023年12月，泊寓已开业房源数量超过18万间，管理运营房源达23.6万间。其中，企业客户超过5000家，企业员工入住泊寓次数约有19.67万。目前，泊寓的企业客户占比从原来的19%提升至45%以上。国家统计局数据显示，我国近三年来流动人口规模一直保持在3亿以上，其中蓝领人群占比约15%-20%。随着城市化进程加速和产业结构持续升级，蓝领劳动者不断涌入城市，确保城市基层人员的稳定居住和优质生活变得愈发重要，这不仅关乎城市基础运营的稳固，更直接影响到产业的持续健康发展和服务能级的提升，目前仍有近千万的宿舍居住需求未被满足。因此，泊寓的宿舍类产品也在快速发展。自2016年多人宿舍产品在广州首次推出以来，泊寓已在合肥、苏州、南京、深圳等6个城市的7家门店，共计向企业提供了超1万个宿舍床位。这在类产品上，泊寓多采用轻资产合作模式。比如在合肥的一个项目，就是通过与国企海恒集团合作，以政府投入、泊寓运营、海尔承租的形式为海尔员工打造的蓝领租住社区，是泊寓首个定制化蓝领宿舍，设有356个四人间，可提供1424个床位。短租业务既是机遇也是挑战去年以来，不少企业下调了差旅预算，尤其是低端企业客户。另外，客户租房租期变得更短。对长租公寓运营商而言，短租一方面可以加强客户服务深度和频次、拓展品牌认知，另一方面亦可以降低在手房源的空置率，提高运营效率。泊寓方面向每经记者表示，他们此前在客户访谈中发现，短租房是多次听到的诉求，因为客户在城市间、城市区域间的流动性越来越强，3个月以内短租期需求的占比接近40%。因此，2023年泊寓开始为一些长期合作的企业开放商旅短租服务。同时，开发了更为灵活的“随心短租”“商旅月租”“省心长租”三款产品，针对B端客户的随心短租，最短租期从一年调整成一个月。事实上，除了泊寓之外，冠寓、自如、城家等不少长租公寓品牌都在去年接连推出了“随心住”“安心住”等主打灵活性的短租产品。可见，短租业务既是目前新型租赁趋势下的机遇，亦是供给侧竞争加剧下的挑战。泊寓方面指出，2023年全年，泊寓为客户短租需求已经提供了60万个间夜，“商旅短租”产品正在不断探索迭代，成为一种长短租结合的业务模式。一位与万科泊寓合作的企业行政负责人表示，2023年全年，该企业的差旅费用节省了近100万元。从这一层面来看，长租公寓虽然一直面临盈利难的问题，但在业务模式和增值需求上，有不少空间能实现“常做常新”。近日，每日经济新闻联合中指研究院共同发布《中国住房租赁需求趋势分析报告》指出，随着“租购并举”住房制度的持续建设，我国住房租赁市场快速发展，住房租赁企业发展也面临机遇：第一，在政策支持下，租赁住房项目“融投建管退”的商业模式逐渐清晰，住房租赁投资有望“算得过来账”；第二，随着我国经济社会的发展，流动人口规模持续扩大，同时随着“租购同权”的不断推进，我国住房租赁市场规模有望继续增长；第三，目前租住在非成套住房中的人口规模仍庞大，居住条件较差，市场存在大量改善性租房需求。可供观察的是，保障性租赁住房是目前唯一纳入REITs试点的租赁住房产品。今年以来，泊寓的保租房产品增长明显，截至目前，泊寓已在23个城市为10.8万间保障性租赁住房提供运营服务，在市场化运营机构中，纳保数量位居第一。经营服务类业务周期长、见效慢、利润比较低，保租房REITS政策的推出，使泊寓长期持有的不动产业务有了更大的发展空间，让整个经营服务类业务的商业模式实现闭环。郁亮也曾在媒体交流会中表示，不止泊寓，万科的商业、物流等不动产业务都在积极准备REITs。
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